2025年8月20日，在中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會主辦的“2025中國住房租賃發(fā)展論壇”上，樂乎集團創(chuàng)始人兼CEO羅意發(fā)表主題演講，基于樂乎公寓集團對北京長租公寓市場的長期跟蹤與數(shù)據(jù)積累，深度剖析市場現(xiàn)狀、租戶需求變遷及未來投資邏輯，提出“外圍崛起與核心區(qū)突破”的新機遇，為行業(yè)提供前瞻性布局指引。

市場格局：外圍主導(dǎo)，核心區(qū)改造價值凸顯

當(dāng)前北京長租公寓市場呈現(xiàn)“外圍熱度持續(xù)、核心區(qū)邊界突破”的典型特征。數(shù)據(jù)顯示，近年來項目成交以五環(huán)外為主，增值型項目占絕大多數(shù)，機構(gòu)投資人（外資占比約30%）與金融機構(gòu)是市場主力，且后者更偏好“拎包入住”的成熟項目。2025年，建信望京、建信古城等項目以資產(chǎn)交易形式完成轉(zhuǎn)讓，交易單價約2萬元/平方米，資本化率（CapRate）超6%，印證金融資本對高成熟度運營項目的青睞；而六環(huán)外項目如昌平硅谷SOHO成交單價約9880元/平方米，凸顯外圍區(qū)域的成本優(yōu)勢。

值得關(guān)注的是，隨著部分區(qū)域?qū)懽謽怯行ё饨鸬陀陂L租公寓，“商改租”邏輯在核心區(qū)逐漸成立。“過去公寓投資多在城市外圍，但現(xiàn)在核心區(qū)寫字樓改造為長租公寓的案例開始涌現(xiàn)，市場版圖正向二環(huán)內(nèi)延伸?！绷_意指出，這一變化為投資者提供了新的價值挖掘空間。

需求變遷：年輕租戶主導(dǎo)“科技+實用”新偏好

樂乎公寓集團基于20家門店、695份問卷的調(diào)研顯示，18-35歲年輕群體已成為市場主力，其需求正從“基礎(chǔ)功能”向“科技賦能+場景實用”轉(zhuǎn)變。調(diào)研數(shù)據(jù)揭示鮮明對比：26%的租戶認為電視是“最無用家電”，而微波爐（46%）、投影儀（26%）成為最受期待的設(shè)施；在新增需求中，人臉識別系統(tǒng)（首選率74.73%）、送物機器人（64.43%）等智能設(shè)備高居前列，“科技住宅”已成為年輕租戶的核心訴求。

投資邏輯：錨定“產(chǎn)業(yè)+地鐵”雙引擎，布局七大核心方向

結(jié)合市場現(xiàn)狀與需求變化，羅意提出北京長租公寓的核心投資策略——圍繞“產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)+地鐵通勤廊道”布局。

產(chǎn)業(yè)維度：科技、金融等高薪產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)周邊形成租金高點。例如，望京因互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)集聚，一居室平均租金達7373元/月，坪效109元/平方米/月；上地、西二旗依托中關(guān)村科技園，租金水平甚至超過部分二環(huán)區(qū)域。“產(chǎn)業(yè)人口的租金承受力強，供需關(guān)系緊張，是投資的安全墊?！?/p>

通勤維度：地鐵線的“空間折疊”效應(yīng)顯著。以15號線為例，望京東一居室租金1.1萬元/月，順義約3000元/月，但沿線花梨坎、后沙峪等站點因高坪效成為投資熱點。羅意強調(diào)，1號線、6號線、15號線等放射狀線路沿線，是“時間換租金”型租戶的主要選擇，具備持續(xù)投資價值。

具體到區(qū)域，樂乎建議重點關(guān)注七大方向：中心城區(qū)（四環(huán)內(nèi)）的高端項目機會；上地、西二旗等科技產(chǎn)業(yè)密集區(qū)；望京至順義的15號線沿線；朝陽東部至通州的通勤帶；亦莊產(chǎn)業(yè)人口外溢區(qū)；豐臺科技園至房山的9號線/房山線沿線；以及首鋼地區(qū)的金融街外溢承接區(qū)。

行業(yè)趨勢：精細化運營決勝未來

羅意表示，隨著北京保租房、集體土地租賃住房等供給持續(xù)增加（截至2024年10月累計籌集34.6萬套），市場已從“增量爭奪”轉(zhuǎn)向“存量運營”。“未來，誰能精準(zhǔn)匹配租戶需求、高效利用空間、嫁接科技與服務(wù)，誰就能在競爭中脫穎而出?！?/p>

作為北京集中式公寓市場規(guī)模第一的品牌，樂乎公寓集團將持續(xù)深耕“產(chǎn)業(yè)+地鐵”核心區(qū)域，以智能化改造和社群運營提升項目價值，為行業(yè)提供可復(fù)制的運營范本。此次演講不僅為中房學(xué)峰會帶來前沿市場洞察，更為住房租賃行業(yè)的投資者與運營者指明了清晰的布局方向。